1、项目基本情况
2、项目开发／营销经理对前期研究的特别要求a)研究结果解决下列问题：i.项目开发计划ii.投资策略iii.单体建筑物类型组合iv.总体规划如何与周边建筑物协调b)创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：i.所属各镇购房的潜量iii.企业白领对的归属感如何iv.各镇白领购房的规模有多大3、项目经理对项目开发的要求a)单套面积以12０－2００平方米为主b)单价在ＲＭＢ5０００元／平方米以上c)在2００1年下半年上市4、项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a）项目的目标顾客是哪些人b）项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求c）项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征5、为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题a)识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。b)了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。c)调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。6、潜在顾客的基本条件a)年龄在内5－6０岁之间b)户籍或在已连续居住两年以上c)2００1年在购房的可能性大于4０％d)2００1年在购房的可能性大于1０％e)2００1年在购房的可能性大于０％g)个人月收高于35００元／家庭月收高于6０００元／家庭年收高于1０万元／个人年收入高于８万元７、调研方法设计a)竞争环境研究i.典型楼盘研究（1）典型研究楼盘：新世界花园愉景花园盈彩美地景湖花园中信东XX（2）研究内容和方法：通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对的借鉴作用。ii.文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测2００1年的高档住宅（均价5０００元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（1）20__年房地产市场总体供求现状和竞争态势（2）20__年房地产市场总体供求现状和竞争态势（3）20__年住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构（4）20__年住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特（5）20__年高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势（6）房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势（７）20__年1-12月住宅用地出让情况（８）20__年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况（９）20__年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况iii.竞争楼盘调查：通过对4万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解当前住宅市场的产品和产品特点。b)潜在顾客抽样调查i.主要研究内容（详见问卷设计）（1）住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向（2）住宅购买决策过程和影响决策的因素（3）住宅产品规划设计需求ii.研究方法（1）采用三阶不等概率随机抽样方法在成功访问600潜在顾客（2）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c)小组座谈会i.城区户籍潜在顾客座谈会3场，非城区户籍潜在顾客座谈会3场。ii.潜在顾客座谈会主要调查下列内容（2）在购房的决策影响因素（3）对购买商品小区住宅的态度（4）对项目地块的选择意向和开发建议高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：（1）片区、楼盘、房间选择原因（2）当前使用行为iii.（3）使用缺憾（4）规划设计和户型布局建议d)房地产专业人士深度访谈i.访谈主要内容：（1）户籍居民的购房决策心理、行为特点（2）非户籍居民的购房决策心理、行为特点（3）对20__年住宅市场的基本看法（4）2001年住宅市场判断（5）20__年高档住宅市场预测（6）项目地块规划设计和营销建议ii.专业人士配额：（1）策划人员1０名（2）销售人员1０名（3）建筑设计人员1０名（4）士建、建设、规划主管5员（5）房地产研究人员5名８、调查质量标准按《策略质量控制规范》执行９、研究报告格式a)主要结果摘要（投影报告）b)项目执行报告，包括：i.调研目的、内容、方法简述ii.样本结构iii.调查督导报告iv.质控报告c)调查报告，包括i.典型楼盘研究报告ii.文献研究报告iii.竞争楼盘调查报告iv.广告媒体调查报告v.潜在顾客定量调查报告vi.户籍潜在顾客定量调查报告vii.非户籍潜在顾客定量调查报告viii.下辖镇非户籍潜在顾客定量调查报告i_.户籍潜在顾客定性调查报告_.辖镇户籍潜在顾客定性调查报告_i.下辖镇户籍潜在下性调查报告_ii.非户籍潜在顾客定性调查报告_iii.下辖镇非户籍潜在顾客定性调查报告_iv.房地产专业人员调查报告d)研究报告，包括：i.20__年市场环境分析ii.项目地块目标市场定位（1）细分市场规模和特征（2）细分市场需求量（3）细分市场结构（4）细分市场对高档住宅的需求量和需求结构（5）高档住宅供应和竞争趋势分析（6）目标市场定位（７）目标市场规模和特征描述iii.项目规划设计建议（1）总体规划（2）单体设计（3）环境规划（4）配套设施（5）户型结构与厅室布局iv.营销策略建议（1）开发计划（2）销售计划（3）促销策略e)投资分析报告f)附件i.项目操作文件ii.统计报告iii.深访记录iv.作谈记录1０、项目组成员名单：11、调研时限预计完成全部调研任务需时50天，自签约并收到预付款之日起算，包括节假日在内12、调研费用a)竞争环境调研（典型楼盘研究、文献研究、促销策略调研、竞争楼盘调查）b)定量调查（９6０个样本的随机抽样入户访问）c)定性调研（14场1０2人参加的座谈会和3９名专业人士访谈）d)合计包括方案设计费、印刷费、差旅费、场地租赁费、访员工资、礼品费、谢礼金、编码录入费、数据处理费、分析研究费、固定费用摊入、税金及合理利润等所有费用在内。